다주택자, 증여 대신 매도? 세금 폭탄 피하는 절세 전략 분석

다주택자 양도세 중과 유예 종료, 증여 vs 매도 세금 비교

다주택자 양도소득세 중과 유예 기간이 종료되면서 주택 증여와 매매 중 어떤 선택이 세금 부담을 줄일 수 있을지 관심이 쏠리고 있습니다. 시가 20억 원, 양도 차익 10억 원의 아파트를 기준으로 세금 시뮬레이션을 진행한 결과, 증여 시 발생하는 증여세와 높은 취득세 부담으로 인해 매도하는 것이 수억 원의 세금을 절약할 수 있는 것으로 나타났습니다. 이는 이석봉 세무사의 자문과 국세청 감수를 거쳐 분석된 내용입니다.

 

 

 

 

3주택 이상 다주택자, 양도세 부담은 얼마나?

3주택 이상 다주택자가 10억 원에 취득한 주택을 20억 원에 매도할 경우, 양도 차익 10억 원에 대해 72%의 세율이 적용되어 양도세는 약 6억 8,226만 원에 달합니다. 2주택자의 경우 62% 세율이 적용되어 5억 8,251만 원의 양도세를 부담하게 됩니다. 다주택자는 기본세율에 20~30%p가 가산되며, 장기보유특별공제도 적용받지 못합니다. 하지만 5월 9일 이전에 매도할 경우 장기보유특별공제(15년 이상 보유 시 30%)를 적용받아 양도세가 2억 5,701만 원까지 감소할 수 있습니다.

 

 

 

 

증여 시 세금 폭탄? 증여세와 취득세의 이중 부담

주택을 증여할 경우, 증여세는 집값 전체(20억 원)에서 자녀 공제 5,000만 원을 제외한 19억 5,000만 원을 과세표준으로 하여 40% 세율이 적용, 약 6억 2,000만 원의 증여세가 발생합니다. 여기에 더해 집을 증여받는 자녀는 취득세(12.4% 세율 적용 시 약 2억 4,800만 원)까지 부담해야 합니다. 결과적으로 증여 시 총 세 부담은 약 8억 6,800만 원으로, 3주택자가 양도세 중과를 적용받아 매도하는 경우보다 약 1억 8,574만 원 더 많습니다. 전용면적 85㎡ 초과 시 취득세율은 13.4%까지 올라 부담은 더욱 커집니다.

 

 

 

 

절세의 핵심, 5월 9일 이전 매도 고려해야

이석봉 세무사는 다주택자 양도세 중과 시행 이후에는 지방소득세까지 고려하면 부동산 매도가 더욱 어려워질 수 있다고 지적합니다. 증여 시 발생하는 증여세와 취득세의 합계액이 양도세보다 높기 때문에, 절세를 위해서는 5월 9일 이전에 주택을 매도하는 것이 유리하다고 조언합니다. 이는 다주택자에게 세금 폭탄을 피할 수 있는 현실적인 대안이 될 수 있습니다.

 

 

 

 

결론: 다주택자, 증여보다 매도가 세금 절감 효과 커

다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 주택 매도와 증여 시 세금 부담을 비교 분석한 결과, 20억 원 아파트 기준 증여 시 발생하는 증여세와 취득세의 합계액이 양도세보다 약 1억 8,574만 원 더 높은 것으로 나타났습니다. 따라서 절세를 목표로 한다면 5월 9일 이전에 주택을 매도하는 것이 현명한 선택입니다.

 

 

 

 

다주택자 세금 관련 궁금증 해결

Q.다주택자 양도세 중과 유예 기간은 언제까지인가요?

A.기사 내용에 따르면 5월 10일 이후부터 양도소득세 중과가 시행됩니다. 따라서 5월 9일까지가 유예 기간입니다.

 

Q.증여 시 취득세율은 어떻게 되나요?

A.일반적으로 전용면적 85㎡ 이하 기준 12.4%이며, 85㎡ 초과 시 13.4%까지 적용될 수 있습니다.

 

Q.양도세 계산 시 장기보유특별공제는 어떻게 적용되나요?

A.다주택자는 장기보유특별공제를 적용받지 못하지만, 5월 9일 이전에 매도할 경우 15년 이상 보유 시 30%의 공제를 받을 수 있습니다.