종부세 최고세율 9% 돌파 시, 강남 다주택자 '버티기' 한계점 분석

종부세 최고세율 인상, 강남 다주택자에게 미치는 영향

종합부동산세(종부세) 최고세율이 현재 5%에서 9% 이상으로 인상될 경우, 서울 강남 지역의 고가 다주택자들이 보유 주택을 매각해야 하는 상황에 직면할 수 있다는 분석이 나왔습니다. 이는 다주택자 보유세 인상 가능성을 시사해 온 이재명 대통령의 발언과 맥락을 같이 합니다. 현직 세무사들의 시뮬레이션 결과, 종부세율 9% 인상 시 보유 비용이 집값 상승 기대 이익을 초과하게 되어 매각이 유리해집니다. 이 분석은 최근 20년간 전국 아파트 연평균 상승률 4.4%를 전제로 합니다.

 

 

 

 

시뮬레이션 결과: 보유세 부담 증가와 집값 상승 이익 비교

서울 서초구 반포자이 전용 84㎡를 포함한 3주택 보유자의 경우, 추정 공시가격 34억 6750만 원 기준, 종부세는 6417만 원, 재산세를 포함한 총보유세는 8596만 원입니다. 연 4.4% 상승을 가정할 때 연간 평가이익 약 2억 2000만 원 대비 현행 보유세 부담은 39% 수준입니다. 세율을 5%로 인상하면 총보유세는 약 1억 2874만 원(59%), 7%로 올리면 약 1억 7152만 원(78%)으로 상승 이익 대비 부담률이 높아집니다. 9%까지 인상 시 총보유세는 약 2억 1430만 원으로 상승 이익의 97%에 달해 사실상 손익 균형점에 도달합니다.

 

 

 

 

현행 세제 구조의 한계와 매물 출회 가능성

현행 세제 구조에서는 총보유세가 연간 집값 상승 이익과 같아지려면 집값 상승률이 2% 이하로 떨어져야 합니다. 강남 3구 아파트 가격이 전국 평균을 상회하는 경우가 많다는 점을 고려할 때, 현행 세제로는 해당 지역의 매물 출회를 기대하기 어렵다는 전망이 지배적입니다. 은마아파트, 잠실주공5단지 등 다른 단지에서도 유사한 결과가 나타나, 현행 세율로는 다주택자의 '버티기' 전략을 흔들기 어렵다는 분석입니다.

 

 

 

 

거래세 미포함 시뮬레이션과 전문가 의견

이번 시뮬레이션은 양도소득세 등 거래세를 제외한 결과입니다. 전문가들은 양도세까지 고려하면 종부세율 7%만으로도 체감 압박이 커질 수 있다고 판단합니다. 분석은 공정시장가액비율 60%, 1주택 기본공제 12억 원, 다주택 9억 원을 적용했으며, 1주택자 장기보유공제는 반영하고 연령 공제 및 세 부담 상한은 제외했습니다. 부동산 업계 관계자는 현금 흐름이 좋은 고소득층은 버틸 수 있으나 은퇴 생활자 등은 매물 출회 가능성이 있다고 언급했습니다.

 

 

 

 

조세 저항과 공급 대책 없는 세율 인상의 한계

종부세율을 9% 수준까지 인상하는 방안은 조세 저항과 시장 충격을 고려할 때 현실적으로 쉽지 않다는 관측이 우세합니다. 과거 문재인 정부 당시 최고세율 6% 인상 시 조세 저항과 위헌 논란이 있었으며, 윤석열 정부는 세율을 5%로 낮추고 부담을 완화했습니다. 일각에서는 공급 대책 없이 세율 인상만으로는 매물 출회를 유도하기 어렵다는 지적도 제기됩니다. 전문가들은 보유세 인상을 매물 압박 수단보다는 공평 과세의 관점에서 접근해야 한다고 강조합니다.

 

 

 

 

핵심 요약: 종부세율 9% 인상 시 강남 다주택자 '버티기' 한계점

종부세 최고세율 9% 인상 시, 강남 다주택자의 보유 비용이 집값 상승 이익을 초과하여 매각이 유리해집니다. 현행 세율로는 매물 출회를 기대하기 어렵다는 분석이며, 거래세를 포함하면 체감 압박은 더욱 커질 수 있습니다. 다만, 조세 저항과 시장 충격을 고려할 때 9% 인상은 현실적으로 어렵다는 전망입니다.

 

 

 

 

종부세 관련 자주 묻는 질문

Q.종부세 최고세율은 현재 몇 %인가요?

A.현재 종부세 최고세율은 5%입니다.

 

Q.시뮬레이션에서 집값 상승률은 어떻게 가정되었나요?

A.최근 20년간 전국 아파트 연평균 상승률인 4.4%를 전제로 가정되었습니다.

 

Q.거래세는 시뮬레이션에 포함되었나요?

A.아니요, 시뮬레이션은 양도소득세 등 거래세를 제외한 결과입니다.