9년 전세 계약 갱신? 전문가 '전세 씨 마른다' 경고! | 부동산 시장의 미래는?

전세 시장의 지각변동: 9년 갱신 청구권, 무엇이 문제인가?

더불어민주당, 사회민주당, 조국혁신당, 진보당 등 범여권에서 임대차보호법 개정을 통해 전세 계약갱신 청구권을 최대 9년으로 늘리는 방안을 추진하고 있습니다. 이 소식에 부동산 시장은 술렁이고 있으며, 특히 수도권 지역의 전세난 심화에 대한 우려가 커지고 있습니다. 16일 국회 의안정보시스템에 따르면, 임대차 계약 기간을 3년으로 늘리고 계약갱신청구권 사용 횟수를 2회로 변경하는 내용의 주택임대차보호법 개정안이 발의되었습니다. 이는 현재 2년 계약에 2년 갱신을 더해 총 4년까지 가능한 전세 계약을, 3+3+3으로 총 9년까지 연장하는 것을 의미합니다. 이러한 변화는 임차인의 주거 안정을 도모하려는 취지로 해석되지만, 시장에서는 다른 목소리가 나오고 있습니다.

 

 

 

 

개정안의 주요 내용과 배경: 전세사기 방지가 목표?

이번 개정안은 한창민 사회민주당 대표가 대표 발의했으며, 윤종군 더불어민주당 의원 등 범여권 의원들이 대거 동참했습니다. 개정안 발의 배경에는 전세사기와 보증금 미반환 문제로 인한 '전세포비아' 현상이 자리 잡고 있습니다. 개정안은 임대인 정보 공개를 강화하고, 임차인의 대항력 발생 시점을 '입주 당일 0시'로 앞당기는 등 임차인 보호를 위한 다양한 내용을 담고 있습니다. 또한, 보증금 제한 규정을 통해 주택 가격의 70% 이하로 보증금을 제한하는 내용도 포함되어 있습니다. 이러한 조치들은 전세 사기 피해를 줄이고 임차인의 권익을 보호하려는 의도로 보입니다.

 

 

 

 

과거의 시도와 실패: 무제한 갱신권 논란의 재현

범여권은 이전에 '무제한 전세 갱신권'을 추진한 바 있습니다. 2020년 박주민 의원이 발의한 '전월세 무한 연장법'은 세입자의 거주권을 보장하고 보증금 인상률을 제한하는 내용을 담았지만, 재산권 침해 논란으로 인해 2년+1회 갱신으로 완화되었습니다. 지난해 윤종오 의원 역시 계약갱신 청구권 무제한 사용을 골자로 하는 개정안을 발의했으나, 비판 여론에 직면하여 서명이 철회되면서 무산되었습니다. 올해 3월에는 더불어민주당이 '20대 민생 의제'에 '전세 계약 최장 10년 보장'을 포함했으나, 큰 반발에 직면하여 이재명 대표가 진화에 나서는 해프닝도 있었습니다. 이러한 과거의 시도들은 전세 시장의 복잡한 이해관계를 보여주는 사례입니다.

 

 

 

 

부동산 업계의 냉담한 반응: 전세의 월세화 가속 우려

부동산 업계는 9년 갱신권에 대해 냉담한 반응을 보이고 있습니다. 9년 동안 보증금이 제한되면 임대인들이 전세 물건 공급을 줄여 전세 대란을 초래하고, 전세의 월세화를 가속화할 것이라는 우려가 큽니다. 한 개업중개사는 계약갱신권으로 인한 이중 가격 문제를 지적하며, 현재도 임대인들이 전세를 기피하여 월세로 전환하는 추세인데, 9년 갱신권 도입은 전세 공급을 더욱 위축시킬 것이라고 경고했습니다. 그는 '전세는 사라지고 월세만 폭등하지 않겠느냐'고 꼬집었습니다.

 

 

 

 

전세 매물 감소 추세: 수도권 시장의 위기

수도권에서는 6·27 대출 규제로 인해 소유권 이전 조건부 전세대출이 금지되면서 전세 매물이 감소하는 추세입니다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면, 서울의 전세 매물은 6월 초 2만 5000건에서 이달 들어 2만 3000건대로 감소했으며, 경기도 역시 2만 4000건대에서 1만 9000건대로 줄었습니다. 이러한 상황에서 9년 갱신권 도입은 전세 시장의 불안정성을 더욱 심화시킬 수 있다는 지적이 나옵니다.

 

 

 

 

전문가의 경고: '지옥으로 가는 길은 선의로 포장돼 있다'

익명을 요구한 업계 관계자는 '임차인 주거 안정 강화를 내세워 전세 계약 갱신 기간을 10년 안팎으로 늘린다면 전세가 반전세로, 반전세가 다시 월세로 전환하는 전세의 월세화만 가속해 서민 주거 부담을 키울 것'이라고 경고했습니다. 즉, 임차인의 주거 안정을 위한 정책이 오히려 서민들의 주거 부담을 가중시키는 결과를 초래할 수 있다는 것입니다. 이러한 우려는 전세 시장의 구조적 문제와 정책의 파급 효과에 대한 깊이 있는 고민을 요구합니다.

 

 

 

 

핵심 정리: 9년 갱신권, 전세 시장에 어떤 파장을 가져올까?

9년 전세 계약 갱신 청구권 도입 논의가 뜨겁습니다. 임차인 보호를 위한 취지에도 불구하고, 부동산 시장에서는 전세 매물 감소, 전세의 월세화 가속, 서민 주거 부담 증가 등 부정적인 결과를 우려하고 있습니다. 정책의 긍정적 효과와 예상되는 부작용을 면밀히 검토하고, 시장의 혼란을 최소화할 수 있는 방안을 모색해야 할 것입니다.

 

 

 

 

자주 묻는 질문: 9년 갱신권 관련 궁금증 해결!

Q.9년 갱신권이 실제로 시행될 경우, 전세 계약은 어떻게 달라지나요?

A.개정안이 통과되면 기존 2년 계약에 2년 갱신을 더해 최대 4년이었던 전세 계약이, 3년 계약에 3년씩 2번 갱신하여 최대 9년까지 연장될 수 있습니다. 이는 임차인의 안정적인 거주를 돕는 효과가 있을 수 있지만, 시장에서는 전세 매물 감소와 월세 전환을 가속화할 수 있다는 우려가 있습니다.

 

Q.9년 갱신권 도입 시, 임대인은 어떤 영향을 받게 되나요?

A.임대인은 9년 동안 보증금 인상에 제한을 받게 되어, 전세 대신 월세를 선호하게 될 가능성이 높습니다. 이는 전세 물량 감소로 이어져 전세 시장의 불안정성을 심화시키고, 결국 임차인들의 주거비 부담을 높일 수 있습니다.

 

Q.전세 시장 안정화를 위한 대안은 무엇일까요?

A.전세 시장 안정을 위해서는 임차인 보호와 임대인의 권익 보호 사이의 균형을 맞추는 정책이 필요합니다. 또한, 전세 대출 규제 완화, 주택 공급 확대 등 다양한 정책적 노력이 병행되어야 합니다. 시장 상황을 면밀히 분석하고, 장기적인 관점에서 지속 가능한 주거 정책을 마련하는 것이 중요합니다.