2년 뒤 '악소리' 나는 전세난 예고? 실거주 유예 조치의 숨겨진 후폭풍

실거주 의무 유예, 전세 시장에 드리운 불안감

토지거래허가구역 내 비거주 1주택자가 세입자가 있는 주택을 매입할 경우, 매수인의 실거주 의무가 최대 2년 유예되는 조치가 시행됩니다. 이로 인해 거래 활성화 기대감도 있지만, 이미 매물이 줄어든 서울 전세 시장에 추가적인 불안 요인이 될 수 있다는 우려가 커지고 있습니다. 매수자는 2028년 5월 11일까지 입주하여 2년간 실제 거주해야 하는 의무는 유지됩니다. 시장에서는 유예 대상 주택들이 향후 임대차 계약 종료 후 실거주로 전환될 경우 전세 공급 감소로 이어질 수 있다고 보고 있습니다.

 

 

 

 

서울 전세 시장, 이미 붉어진 매물 감소와 가격 상승

현재 서울 아파트 전세 매물은 연초 대비 27.3% 감소한 1만6768건을 기록하고 있습니다. 한국부동산원 기준 5월 첫째 주 서울 아파트 전세가격은 전주 대비 0.23% 상승하며 2015년 11월 이후 가장 큰 폭으로 올랐습니다. 특히 송파구, 성북구, 광진구 등 학군과 직주근접 수요가 많은 지역을 중심으로 상승세가 두드러지고 있습니다.

 

 

 

 

미래 입주 물량 감소, 전월세 시장 변동성 증폭 우려

향후 서울 아파트 입주 물량 감소도 중요한 변수로 작용할 전망입니다. 2025년 4만6000가구 수준이던 입주 물량은 2026년 4200가구, 2027년 1만300가구, 2028년 3000가구 수준으로 급감할 것으로 예상됩니다. 시장에서는 실거주 의무 유예 종료 시점과 입주 물량 감소 구간이 맞물릴 경우, 전세 매물 감소와 함께 전월세 가격 변동성이 더욱 커질 수 있다고 분석하고 있습니다.

 

 

 

 

전문가 진단: '갈아타기' 자금 일부 계층 이동 vs. 전월세 시장 불안

남혁우 우리은행 부동산연구원은 학군지와 직주근접 지역을 중심으로 비거주 1주택자의 실거주 전환이 늘면 임대 매물 감소와 신규 임차 수요 증가가 동시에 나타날 수 있다고 분석했습니다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 이번 조치가 토허구역 거래 절벽 해소에 초점을 맞추고 있으며, 매수자가 2년 뒤 실거주를 위해 입주해야 하는 만큼 기존 전세 물량 일부가 그 시점에 멸실되면서 전월세 시장 불안으로 이어질 수 있다고 전망했습니다.

 

 

 

 

결론: 2년 뒤 전세 시장, '숨 고르기' 대신 '폭풍전야'?

실거주 의무 유예 조치가 단기적으로는 거래 활성화에 기여할 수 있으나, 장기적으로는 서울 전세 시장의 공급 부족과 가격 불안정을 심화시킬 가능성이 높습니다. 특히 입주 물량 감소 시점과 맞물릴 경우 전월세 시장의 변동성이 더욱 커질 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

 

 

 

 

이런 점들이 궁금하실 수 있습니다

Q.정부의 공식 입장은 무엇인가요?

A.국토교통부는 무주택자가 세입자 있는 집을 매입해 향후 입주하는 구조이므로 전체 전월세 수요 차원에서는 큰 문제가 없다는 입장입니다.

 

Q.실거주 의무 유예 조치가 전세 물량에 어떤 영향을 미치나요?

A.유예 대상 주택들이 임대차 계약 종료 후 실거주로 전환될 경우, 전세 공급 감소로 이어져 전월세 시장 불안을 야기할 수 있다는 우려가 있습니다.

 

Q.서울 전세 시장의 현재 상황은 어떤가요?

A.이미 전세 매물이 감소하고 가격이 상승하는 추세이며, 특히 학군 및 직주근접 수요가 많은 지역에서 상승세가 두드러지고 있습니다.