102억 시세차익에도 양도세 7억? 장기보유특별공제, 강남 집값 띄우는 주범인가

강남 집값 상승 부추기는 장기보유특별공제

경제정의실천시민연합(경실련)은 부동산 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제)가 강남 집값 상승을 부추기고 있다고 비판했습니다. 현행 세법상 1주택자는 양도가액 12억 원까지 비과세되며, 10년 이상 보유 및 거주 시 최대 80%의 장특공제를 적용받을 수 있습니다. 이는 높은 시세차익에도 불구하고 낮은 세 부담률로 이어져 강남 지역의 '똘똘한 한 채' 선호 현상을 심화시킨다는 지적입니다.

 

 

 

 

압구정 현대아파트 사례로 본 장특공제의 위력

경실련 분석에 따르면, 압구정 현대아파트 2차 전용 196.84㎡는 2015년 25억 원에서 지난해 127억 원으로 올라 102억 원의 세전 양도차익을 기록했습니다. 하지만 1주택 비과세와 80% 장특공제를 적용하면 산출세액은 약 7억 6,000만 원에 불과해, 세 부담률이 7% 수준에 머물렀습니다. 이는 세금 납부 후에도 94억 원 이상의 막대한 양도소득을 남기는 결과로 이어집니다.

 

 

 

 

지방 투자와 비교해도 압도적인 강남 1주택자의 유리함

장특공제 혜택은 지방 다주택 투자와 비교해도 강남 1주택자에게 훨씬 유리한 구조를 제공합니다. 예를 들어, 압구정 현대아파트 3차 전용 82.5㎡ 1채에 12억 5,000만 원을 투자하여 15년간 보유 시 세후 양도소득은 40억 1,000만 원으로 추정됩니다. 반면, 동일 금액으로 부산 해운대 아파트 6채에 갭 투자 시 세후 양도소득은 23억 8,000만 원에 그쳐, 강남 '똘똘한 한 채'의 매력도를 더욱 높이는 요인으로 작용합니다.

 

 

 

 

구조적 이점, '똘똘한 한 채' 선호 심화

경실련은 이러한 분석을 바탕으로 강남 아파트의 높은 가격 상승률과 장특공제 혜택이 결합되어, 강남 지역의 '똘똘한 한 채' 투자가 구조적으로 당연한 선택이 되고 있다고 지적했습니다. 이는 부동산 시장의 양극화를 심화시키고, 실수요자들의 내 집 마련 기회를 더욱 어렵게 만드는 요인으로 작용할 수 있다는 우려를 낳고 있습니다.

 

 

 

 

결론: 장특공제, 강남 집값 상승의 숨은 주역?

강남 지역의 높은 시세차익에도 불구하고 낮은 양도세 부담은 장기보유특별공제 혜택과 밀접한 관련이 있습니다. 경실련은 이러한 제도가 강남 집값 상승을 부추기는 구조적 요인으로 작용하고 있다고 지적하며, 제도 개선의 필요성을 제기하고 있습니다.

 

 

 

 

장기보유특별공제, 이것이 궁금합니다

Q.장기보유특별공제란 무엇인가요?

A.1주택자가 일정 기간 이상 주택을 보유하고 거주한 경우 양도소득세의 일부를 공제해주는 제도입니다. 보유 기간과 거주 기간에 따라 공제율이 달라집니다.

 

Q.왜 강남 집값 상승과 관련이 있나요?

A.강남 지역은 집값 상승률이 높아 양도차익이 크고, 장기보유특별공제 적용 시 세금 부담이 크게 줄어들어 '똘똘한 한 채' 보유의 이점이 극대화되기 때문입니다.

 

Q.장특공제 재검토가 필요한 이유는 무엇인가요?

A.제도가 특정 지역의 자산 가치 상승을 과도하게 부추기고 부동산 시장의 양극화를 심화시킬 수 있다는 비판 때문입니다. 실수요자 보호 및 시장 안정화를 위해 제도 개선이 필요하다는 주장입니다.