벼랑 끝 집주인들, '126% 룰' 전세 시장에 드리운 그림자: 생존 전략은?

혼돈의 시작: '126% 룰'의 등장과 비아파트 시장의 붕괴 조짐

한국주택금융공사(HF)의 전세보증 한도 강화 조치는 연립·다세대·다가구주택 등 비(非)아파트 시장에 엄청난 파장을 일으켰습니다. 이른바 '126% 룰'이 시행되면서 신규 전세대출이 막히고, 새 세입자를 구하지 못한 임대인들은 월세 전환을 고려하거나 기존 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 상황에 놓였습니다.  이는 가계대출 총량 감소와 전세 사기 방지라는 긍정적인 의도에도 불구하고,  비아파트 시장에  직격탄이 되어  임대인들의  깊은 불안감을 증폭시키고 있습니다.  특히 공시가격이 시세보다 낮게 책정되는 빌라의 경우,  전세보증금  126% 초과로 보증 거절 사례가 속출하며  혼란이 가중되고 있습니다.

 

 

 

 

임대인들의 절규: '수억 원을 어떻게 마련하나'

서울 관악구에서 다세대주택을 운영하는 임대사업자 A씨의 절박한 외침은 현실의  고통을 생생하게 전달합니다.  새로운 세입자를 구하지 못해 기존 세입자에게 보증금을 돌려줘야 하는 상황,  수억 원에 달하는  자금 마련의 막막함은  임대인들에게  절망감을 안겨주고 있습니다.  A씨는  “빠르면 올 가을부터 빌라 전세 매물이 줄줄이 경매로 넘어갈 수 있다”고 토로하며  극심한 불안감을 드러냈습니다.  이러한 상황은  전세 시장의 붕괴를 예고하며,  더 나아가  사회적 문제로 이어질 수 있다는 우려를 자아냅니다.

 

 

 

 

126% 룰의 덫: 보증 사각지대 심화

126% 룰은 주택 공시가격에 140%를 곱한 뒤, 담보인정비율(LTV) 90%를 적용하여 보증 상한액을 결정합니다.  공시가격 3억 원 주택의 경우, 보증 가능액은 3억 7800만 원으로 제한됩니다.  만약 이미 2억 원의 근저당이 설정된 상태에서 2억 원 전세 계약을 체결하려 한다면,  대출이 불가능해지는 것입니다.  특히 비아파트 주택 시장은  보증 사각지대로 꼽히며,  이번 규제로 인해  전세대출이 사실상 막힌 상황입니다.  이는 세입자들의  주거 불안정을 심화시키고,  임대인들에게는  재정적 압박을 가중시키는 결과를 초래합니다.

 

 

 

 

월세 전환과 보증금 반환 문제: 임대 시장의 딜레마

비아파트는 아파트에 비해 공시가격이 낮게 책정되어  126% 룰의 적용을 더욱 받기 쉽습니다.  이로 인해 임대인들은  월세 전환을 고려하거나,  기존 세입자에게  보증금 반환에 어려움을 겪고 있습니다.  경기도의 한 임대인은 “보증이 막힌 이상 반전세로 돌리지 않으면 손해가 더 커진다”고 말하며  고충을 토로했습니다.  현장 중개업소에서도  변화를 체감하고 있습니다.  보증 여부가 전세 계약의  1순위 조건이 되었고,  세입자들은  보증보험 가입 여부를 먼저 묻고,  집주인들은  월세 전환을 문의하는 상황이 벌어지고 있습니다.

 

 

 

 

임차권등기 신청과 경매: 최악의 시나리오

신규 세입자가 대출을 받지 못하면 기존 세입자 보증금 반환이 막히고,  결국  임차권등기 신청이나  경매로 이어질 수 있다는 우려가 커지고 있습니다.  부동산 중개 플랫폼 집토스의 분석에 따르면,  올해 4분기 만료되는 전국 연립·다세대 전세 2만 4191건 중 1만 8889건(78.1%)이 기존과 동일한 보증금으로는 전세보증 가입이 어려워질 것으로 예상됩니다.  관악구의 임대사업자 B씨는 “결국 임차권등기 신청이나 경매로 이어지는 악순환이 발생할 수 있다”고  경고했습니다.  이는  세입자들의 불안감을 고조시키고,  임대 시장 전체의 신뢰를 저해하는 요인으로 작용할 수 있습니다.

 

 

 

 

전문가들의 제언: 연착륙을 위한 해법 모색

전문가들은 전세사기 차단과 가계부채 관리라는 제도 도입 취지에는 공감하지만, 비아파트 시장이 단기간에 큰 충격을 받을 수 있는 만큼  연착륙을 위한 보완책이 필요하다고 지적합니다.  KB부동산 수석위원 박원갑은 “최소한의 유예기간을 두거나 비아파트 특성을 고려한 별도 기준이 마련돼야 한다”고 강조했습니다.  임대인으로서는  보증금 반환 자금 순환 구조가 끊기면서 압박이 커질 것이며,  제도 개선을 통해  시장 안정화를 도모해야 한다는 것입니다.  합리적인 대안 마련을 통해  혼란을 최소화하고,  건강한 임대 시장을 만들어나가야 할 것입니다.

 

 

 

 

핵심만 콕!

HF의 '126% 룰' 시행으로 비아파트 전세 시장에  대혼란이 발생했습니다.  신규 대출 제한, 보증 거절, 월세 전환, 보증금 반환 문제 등  다양한 문제가 얽혀  임대인과 세입자 모두 어려움을 겪고 있습니다.  전문가들은  연착륙을 위한 보완책 마련을 촉구하며,  합리적인 제도 개선을 통해  시장 안정화를  강력하게 요구하고 있습니다.

 

 

 

 

자주 묻는 질문

Q.126% 룰은 무엇인가요?

A.주택 공시가격에 140%를 곱한 뒤, 담보인정비율(LTV) 90%를 적용하여 보증 상한액을 결정하는 규정입니다. 이로 인해 전세보증금 한도가 줄어들었습니다.

 

Q.비아파트 시장이 특히 타격을 받는 이유는 무엇인가요?

A.비아파트 주택은 아파트에 비해 공시가격이 낮게 책정되어 126% 룰 적용 시 전세보증금 초과 가능성이 높기 때문입니다.

 

Q.앞으로 전세 시장은 어떻게 될까요?

A.전문가들은 시장의 혼란을 최소화하기 위해 유예기간 설정이나 별도 기준 마련 등 보완책이 필요하다고 지적합니다.  제도 개선에 따라 시장 상황이 달라질 수 있습니다.