'수익형 부동산의 꽃' 지식산업센터, 5억 손해 봐도 탈출이 답?

수익형 부동산의 몰락: 지식산업센터의 위기

과거 '수익형 부동산의 꽃'으로 불리며 인기를 끌었던 지식산업센터가 심각한 불황을 겪고 있습니다. 도심과 신도시에 중소·중견기업의 공장과 사무실이 모여드는 복합 공간으로 주목받았으나, 최근에는 준공 후에도 세입자를 구하지 못해 빈 채로 방치되는 공실이 속출하고 있습니다. 서울 금천구 가산디지털단지의 한 부동산 관계자는 "최근 분양한 지식산업센터는 입주 전부터 계약금 포기 매물이 나왔고, 외곽 지역에서는 계약금의 2배를 포기하겠다는 매물도 수두룩하다"고 현장의 어려움을 전했습니다. 이러한 상황은 공급 과잉과 고금리 장기화, 대기업 이탈로 인한 하청업체 연쇄 이탈 등 복합적인 요인이 작용한 결과입니다.

 

 

 

 

멈춰버린 가산디지털단지: '환불 보장제'까지 등장

서울 금천구 가산디지털단지는 지식산업센터 최대 밀집지 중 하나입니다. 이곳의 '가산 3차 SK V1 센터' 1층 상가 곳곳에는 임대 문의 전단이 빼곡하게 붙어 있었습니다. 인근 지식산업센터에서는 전용 86㎡ 매물이 5억원이 넘는 '마피'(마이너스 프리미엄) 상태로 시장에 나왔으며, 한 중개업소는 '환불 보장제'라는 파격적인 조건까지 내걸었습니다. 분양 후 45일 이내 계약 해지 시 계약금을 100% 돌려주겠다는 조건이지만, 매수 문의는 끊긴 상태입니다. 분양가가 너무 높아 잔금을 치르지 못하고 계약을 포기하는 수분양자가 태반이라는 것이 현장 관계자의 전언입니다. 기존 지식산업센터들도 층마다 비어있는 사무실이 다수 확인되었습니다.

 

 

 

 

거래량 급감, 공실률·미분양률 심각한 수준

부동산 거래량 감소는 지표로도 뚜렷하게 나타납니다. 지난해 전국 지식산업센터 매매 거래량은 전년 대비 22.1% 급감했으며, 거래 금액 역시 23.7% 줄었습니다. 서울 지역 거래량과 거래 금액도 각각 20% 가까이 감소했습니다. 3.3㎡당 평균 가격은 직전 해 대비 9% 하락했습니다. 한국부동산개발산업연구원의 보고서에 따르면, 지난해 7월 기준 수도권 지식산업센터 전체 공실률은 55%, 평균 미분양률은 40%에 달하는 심각한 수준입니다. 이러한 사태의 원인으로는 2010년대 후반부터 이어진 공격적인 인허가로 인한 공급 과잉과 전문 과학기술 서비스업 창업 감소, 고금리로 인한 PF 조달 난항 및 사업비 부담 증가 등이 복합적으로 작용한 것으로 분석됩니다.

 

 

 

 

정부의 주거용 전환 검토와 현장의 회의론

정부는 공실률이 높은 지식산업센터와 상가를 주거형으로 전환할 수 있도록 하는 특별법 발의를 검토하고 있습니다. 이는 도심 내 주택 공급 확대 방침의 일환입니다. 하지만 현장에서는 이러한 용도 전환이 공실 해소에 큰 도움이 되지 않을 것이라는 회의적인 시각이 지배적입니다. 사무실·공장 용도로 설계된 건물을 주거용으로 개조하기에는 바닥 난방, 배수 처리, 도시가스 연결 등 구조적인 한계가 크다는 지적입니다. 또한, 주택 수요자들이 대단지 신축 아파트를 선호하는 상황에서 용도 전환한 지식산업센터가 시장에서 선택받기 어려울 것이라는 분석도 있습니다.

 

 

 

 

구조적 한계와 막대한 개조 비용, 대안은?

전문가들은 지식산업센터를 주거용으로 개조하더라도 수요자들이 원하는 주거 환경을 맞추기 어렵고, 개조에 드는 막대한 비용이 큰 걸림돌이 될 것이라고 지적합니다. 호실마다 개별 화장실과 배관을 새로 설치해야 하는 등 비용 부담이 과도해질 수 있다는 우려입니다. 대안으로는 리모델링 비용을 최소화할 수 있는 공유주거 및 공유숙박 형태를 제안합니다. 각 호실에 배관을 새로 넣는 대신, 방만 따로 쓰고 화장실과 샤워실은 공용으로 사용하는 형태로 칸만 나누면 개조 비용을 절감할 수 있다는 것입니다. 또한, 획일적인 주거 전환보다는 지역 수요에 맞춘 유연한 대처가 필요하며, 건물 전체를 바꾸기보다 일부만 공유주거·숙박으로 활용하는 등 각 지역 특성에 맞는 세밀한 법 개정이 뒷받침되어야 한다고 강조했습니다.

 

 

 

 

결론: 지식산업센터 위기, 근본적 해결책은?

수익형 부동산의 대표 주자였던 지식산업센터가 심각한 공실과 미분양 문제에 직면했습니다. 정부의 주거용 전환 검토에도 불구하고 구조적 한계와 막대한 개조 비용으로 인해 실효성에 의문이 제기되고 있습니다. 공유주거, 공유숙박 등 유연한 활용 방안 모색과 지역 특성에 맞는 세밀한 법 개정이 시급한 과제로 떠오르고 있습니다.

 

 

 

 

궁금해하실 만한 점들

Q.지식산업센터 공실률이 높은 이유는 무엇인가요?

A.공급 과잉, 고금리 장기화, 대기업 이탈로 인한 하청업체 연쇄 이탈, 전문 과학기술 서비스업 창업 감소 등 복합적인 요인이 작용했습니다.

 

Q.정부가 추진하는 지식산업센터 주거용 전환의 한계는 무엇인가요?

A.사무실·공장 용도로 설계된 건물을 주거용으로 개조하기에는 바닥 난방, 배수 처리, 도시가스 연결 등 구조적인 한계가 크며, 개조 비용 또한 막대합니다.

 

Q.지식산업센터 공실 문제 해결을 위한 대안은 무엇인가요?

A.공유주거, 공유숙박 등 유연한 활용 방안 모색과 지역 수요에 맞는 세밀한 법 개정이 필요합니다. 건물 전체를 바꾸기보다 일부만 활용하는 방안도 고려할 수 있습니다.